미국 모기지 금리, 어디까지 올라갈까?

심상치 않은 미국 모기지 금리

요즘 미국 경제에서 가장 유심히 보아야 할 것은 미국의 모기지 금리이다. 요즘엔 6퍼센트를 넘어 7퍼센트에 가까운 주택담보대출이 실행되고 있다. 불과 1년 전만 해도 3퍼센트 대 였지만, 지금은 더 이상 값싸게 주택담보대출을 받을 수 없는 것이다.  한 전문가는 미국의 주택이 경제에 매우 중요한 영향을 미칠 것이라고 설명했다. 결국 주택의 수요도 줄어야지만 인플레이션 억제 효과가 있을 것이다. 이미 매매 가격은 고점을 찍고 내려오고 있는 상황이며 매매도 같이 감소하는 추세이다. 그러나 이것은 비단 미국만의 문제는 아니다. 우리나라도 현재 심한 하락으로 전국이 몸살을 앓고 있는 중이다.

전월 대비 -1.88퍼센트이며, 전년 대비 -5.16퍼센트를 기록하고 있다. 이정도면 주택치고는 매우 많은 하락폭을 보여주고 있는 것이다. 확실히 2020년과 2021년의 상승률은 엄청난 모습이다. 기하급수적으로 풀린 돈 때문에 갈 곳 없는 돈들이 투자시장으로 몰려들었다. 그 결과 서울 아파트 중윗값은 10억을 훌쩍 뛰어넘었으며 청년들은 절망했다.

물론 우리 모두가 서울에 꼭 집이 있어야 하는 것은 아니다. 하지만 우리 아버지 세대는 가능하고 우리 세대는 불가능 하다는 것이 문제가 되는 것이다. 열심히 일해도 20년이 지나야 겨우 집을 마련할 수 있다면 (한 푼도 안 썼을 때를 가정) 누가 열심히 일 하려고 하겠는가?

 

그래도 우리에게는 기회가 있다.

하지만 우리에게도 기회는 있다. 부동산 하락장이 공부하기에는 가장 좋은 시기이며, 종잣돈이 모아져 있다면 더할나위 없는 기회일 것이다. 시작부터 이기고 시작하는 경매투자, 원했던 아파트의 급매 등등 여러 기회들이 나올 것이다.

또한 미분양 아파트를 마이너스 피로 구입하는 것도 괜찮은 선택일지 모른다. 우리는 1년, 2년이 아닌 5년, 10년 그 이상을 보아야 한다. 특히 돈보다 시간이 많은 2030 세대는 시간을 레버리지로 활용하는 방법을 하루빨리 익혀야 한다고 생각한다. 그 속도의 차이가 있을 뿐이지, 우리는 모두 부자가 될 수 있다. 

하지만 월세를 계속 산다고 해도 답이 있는 것은 아니다. 우리의 월세 가격은 금리와 연관이 있기 때문이다. 보통 임대인은 예금 수익률보다 높게 월세를 책정한다. 실물 자산으로부터 나오는 힘인 것이다.

임차인도 딱히 할 말은 없다. 금리 인상이 되어 본인의 예금 수익률은 높을 지 몰라도, 월세 가격도 같이 오른다는 것이 문제다. 빚 없는 자가만이 본인의 주거비용을 획기적으로 줄여줄 수 있을 것이라고 생각한다.

주택담보대출의 이자가 너무 많이 올랐기 때문에 소비를 줄여서라도 하루빨리 빚을 청산하는 것이 요즘 전략이 아닐까 생각해 본다. 내 집 마련이 정말 힘든 시기이다. 다만 주택 전체적인 가격이 내려갔기 때문에 금리가 많이 올랐다고 해도 버틸 수 있을 것이다. 결국 자산이라는 것은 화폐의 가치가 떨어짐에 따라 오르게 되어있다.

물론 너무 지방이거나 악조건이면 쉽게 오르진 않겠지만, 적당한 입지만 되어도 인플레이션을 상회하는 수익률이 가능하다는 것이다. 게다가 열심히 일해 대출을 없애면 오로지 모든 상승분을 취할 수 있다는 점은 부동산의 장점이라고 생각한다. 20대나 30대 초반에는 10억대 아파트를 사는 것이 불가능해 보인다. 하지만 인플레이션과 자산시장을 잘 이용한다면 자산의 증식으로 충분히 가능할 것이라고 생각한다.

그래도 다행인 것은 우리 모두 이러한 상황이 처음이라는 것이다. 대응을 제대로 하지 못하는 사람이 과반수일 것이기 때문에 지금부터라도 잘 하면 된다. 이미 떠나간 기회는 떠나갔다. 앞으로 경제시장에서 펼쳐질 이득을 조금씩 본다면, 우리 모두 더 좋은 공간에서 삶을 살아나갈 수 있을 것이다. 

기준금리가 올라도 쫄지 말자. 파이팅!